Vorkaufsrecht?

Spätestens bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie kommt jeder einmal mit dem sogenannten „Vorkaufsrecht“ in Berührung. Manchmal ist dieses Sonderrecht sogar im Grundbuch eines Grundstücks zu finden. Doch was bedeutet dies konkret? Wichtig ist zunächst die Unterscheidung zwischen gesetzlichem und vertraglichem Vorkaufsrecht.

Das gesetzliche und somit allgemeine Vorkaufsrecht ist im Baugesetzbuch geregelt. Hiernach steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken zu. Ausgenommen hiervon sind Eigentumswohnungen und Erbbaurechte. Eine Voraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist das Wohl der Allgemeinheit. Darunter fällt zum Beispiel die Deckung eines Wohnbedarfs. Ob eine Gemeinde ihr Recht auf Vorkauf ausübt, entscheidet sich nach der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages. Kommt die Gemeinde zu dem Entschluss, das Recht nicht auszuüben, stellt sie ein sogenanntes Negativzeugnis aus. Dies wird als Voraussetzung für die Zahlungsfälligkeit des Kaufpreises im Kaufvertrag vereinbart.

Letzte Woche habe ich über das Vorkaufsrecht einer Gemeinde geschrieben. Ein weiteres gesetzliches Vorkaufsrecht ist im BGB geregelt und betrifft den Mieter einer Immobilie. Hat der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses vor, aus den Wohnungen einzelnes Wohnungseigentum zu bilden, steht dem aktuellen Mieter im Falle eines Verkaufs ein Vorkaufsrecht zu. Allerdings nur, wenn der Verkäufer an jemanden außerhalb seiner Familie oder seines Haushalts verkauft. Der Mieter muss über den Kaufvertragsinhalt und sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden. Er kann dann zu den bisher vereinbarten Bedingungen, wie z. B. den Kaufpreis in den Vertrag anstelle des Käufers eintreten. Stirbt der Mieter, geht das Recht zusammen mit dem Mietverhältnis an den Erben über.

Beim vertraglichen und privatrechtlichen Vorkaufsrecht kann dem Vorkaufsberechtigtem ein Recht eingeräumt werden. Dabei können der Vorkaufsberechtigte und der Eigentümer der Immobilie entscheiden, ob das Recht im Grundbuch eingetragen werden soll oder ob eine vertragliche Regelung ausreicht. Ein Beispiel ist der Erbbaurechtsvertrag: Hier räumen sich der Eigentümer des Grundstückes und der Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht an dem jeweiligen Eigentum des anderen ein. So hat der Eigentümer des Grundstückes im Verkaufsfall des Hauses die Möglichkeit, das Haus auf seinem Grundstück zu kaufen.

Herzlichst,
Ihr Jörg J. Schröder