Verschenken oder vererben?

Wer sein Immobilieneigentum nicht erst vererben, sondern bereits zu Lebzeiten an eine andere Person übertragen will, kann eine Schenkung vornehmen. An was sollte beim Schenken sowie beim Vererben gedacht werden?

Bei einer Schenkung wird das Eigentum einer Immobilie im Grundbuch auf eine andere Person umgeschrieben. Um die Steuerfreibeträge bei der Schenkung auszuschöpfen, kann es sinnvoll sein, schrittweise vorzugehen. Die Immobilie muss also nicht sofort komplett verschenkt werden. Denn alle zehn Jahre steht Ehegatten ein Freibetrag von 500.000, Kindern von 400.000 Euro zu.  Hat also beispielsweise ein Haus einen Verkehrswert von 800.000 Euro, so kann der Sohn ohne einen Cent Schenkungssteuer Eigentümer werden, wenn er erst die Hälfte bekommt und nach zehn Jahren den Rest. Was jedoch passieren kann: Der Schenkende verstirbt, bevor die Schenkung zehn Jahre zurückliegt. In diesem Fall wird auf Basis der fehlenden Jahre Erbschaftssteuer berechnet. Gibt es weitere Erben, können auch Pflichtteilansprüche fällig werden.

Rechte sichern bei Schenkung
Sobald eine Immobilienschenkung abgeschlossen ist, liegen alle Rechte beim neuen Eigentümer. Das heißt: Er kann das Haus oder die Wohnung vermieten, verpachten oder verkaufen. Will der Schenkende seinen Lebensabend in der Immobilie verbringen, sollte  er sich durch ein lebenslanges Nutzungs- oder Nießbrauchsrecht absichern. Der Unterschied zwischen beiden Rechten, die im Grundbuch eingetragen werden: Das Nutzungsrecht garantiert nur, dass der Schenkende in der Immobilie bleiben darf; beim Nießbrauchsrecht stehen ihm auch alle wirtschaftlichen Einkünfte wie etwa Mietzahlungen zu. Ebenfalls ratsam ist ein Widerrufsrecht, das im Schenkungsvertrag fixiert wird. Bei unvorhergesehenen finanziellen Schwierigkeiten kann der Schenkende dann davon Gebrauch machen.

Steuerfrei erben durch Eigennutzung
Wohnt zum Beispiel der Ehepartner im Erbfall noch mindestens weitere zehn Jahre selbst in der Immobilie, fällt keine Erbschaftssteuer an. Bei Kindern gilt diese Regelung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Bewohnen die Erben das Haus oder die Wohnung nicht selbst, wird abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Verkehrswert der Immobilie Erbschaftssteuer fällig. Die Freibeträge sind identisch mit denen bei der Schenkung, gelten aber nur einmalig.

Erbe verpflichtet
Das Erbe anzutreten bedeutet auch, eventuell noch ausstehende Zahlungsverpflichtungen zu übernehmen. Zudem können Miterben Ansprüche haben, die ausgezahlt werden müssen. Ist der Erbe dadurch finanziell überlastet, kann es sein, dass die Immobilie verkauft werden muss. Diese Situation kann vermieden. Spezielle testamentarische Regelungen können auf die Erbfolge Einfluss nehmen und beispielsweise den Ehepartner begünstigen. Am besten von einem Notar beraten lassen, was im individuellen Fall die vorteilhafteste Lösung ist.