Verkehrswertgutachten?

Die Preise für Immobilien sind von 2010-2020 um 65 % gestiegen, hierbei variieren die Preise sehr stark nach Region. Die Preisentwicklung hängt von vielen demografischen und wirtschaftlichen Faktoren ab. Vor allem zwischen ländlichen Regionen und Metropolen gibt es starke Preisunterschiede. Mithilfe eines Verkehrswertgutachtens kann der Wert Ihrer Immobilie ermittelt werden.

Bei einem Verkehrswertgutachten handelt es sich um eine sachkundige Objektbesichtigung mit anschließender Werteinschätzung. Der Verkehrswert wird auch Marktwert genannt und bezieht sich auf den Durchschnittswert von einem Stichtag. Der Preis kann somit vom tatsächlich erzielbaren Wert zum Verkaufszeitpunkt abweichen.

Für diese Einschätzung wird eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie vereinbart und alle relevanten Dokumente beschafft, wie die Bauakte, Grundbuchauszug oder auch den Energieausweis. Je nach Nutzungs- und Bauart können drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren angewendet werden.

Das erste der Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren. Dieses Verfahren bezieht sich auf die Herstellungskosten einer Immobilie. Inbegriffen sind hierbei auch die Außenanlagen, wie zum Bespiel Carport und Garagen. Die Herstellungskosten werden anhand der Bauart und Qualität ermittelt.

Es kommen ebenfalls Tabellen zum Einsatz, welche Auskunft darüber geben, welcher Betrag zur Wertminderung aufgrund von Alter vom Sachwert abzuziehen ist. Zudem wird der Bodenrichtwert des Grundstückes berücksichtigt. Der Gebrauchswert wird unabhängig von Entwicklungen auf dem Markt errechnet. Zu beachten ist, dass der Sachwert in der Regel nicht dem möglichen Verkaufswert entspricht, da keine Marktfaktoren berücksichtigt werden. Das Verfahren wird vor allem bei speziellen Immobilien, wie öffentlichen Gebäuden oder industriell genutzten Objekten verwendet, weil es hier nur wenige Vergleichsobjekte gibt.

Eines der Verfahren zur Wertermittlung ist das Ertragswertverfahren. Es wird immer dann genutzt, wenn Erträge mit dem Grundstück oder den darauf liegenden Bauten erzielt werden. Der Ertragswert gibt die mögliche Rendite an, die durch dauerhafte Vermietung oder Verpachtung erzielt werden kann. Dies bedeutet, dass das Ertragswertverfahren nicht den tatsächlichen Sachwert der Immobilie ergibt, sondern den Ertrag, der erzielt werden kann.

Bei der Berechnung des Ertragswertes wird der Bodenrichtwert, der Reinertrag aus Vermietung oder Verpachtung, ein Vervielfältiger sowie der bauliche Zustand der Immobilie berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes spielt hierbei eine wichtige Rolle, denn sie beeinflusst den Vervielfältiger. Aus diesem Verfahren lässt sich ebenfalls der Verkehrswert der Immobilie ableiten.

Anders als beim Sachwert- und Ertragswertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren tatsächlich erzielbare Kaufpreise ab. Es wird ein realistischer Vergleichswert auf Basis von konkreten Werten realer Käufe errechnet. Dieses Verfahren gilt als sehr präzise und kann das Marktgeschehen besonders gut abbilden.

Unterschieden wird zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren. Beim direkten Verfahren wird der Verkehrswert über eine ähnlich, kürzlich verkaufte Immobilie in der Umgebung ermittelt. Diese muss Kriterien erfüllen, wie ähnliche Lage, Grundstücksgröße, vergleichbarer Zustand des Gebäudes sowie das Baujahr.

Beim indirekten Verfahren wird sich auf die erzielten Kaufpreise in den letzten Jahren von verschiedenen Immobilien bezogen. Diese werden vom Gutachterausschuss jeder Gemeinde geführt. Anhand von Kriterien wie Baujahr, Grundstücksgröße und Zustand des Gebäudes werden die Kaufpreise segmentiert.

Grundsätzlich ist das Vergleichswertverfahren für alle Immobilienarten geeignet, sofern genügend vergleichbare Objekte vorhanden sind. Verkehrswertgutachten werden meistens bei Immobilienverkäufen oder bei Vermögensauseinandersetzungen vorgenommen, wie zum Beispiel Erbschaft und Scheidung.

Benötigen Sie ein Verkehrsgutachten? Sprechen Sie mein Team und mich gerne an.