Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Wenn Sie eine Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kaufen, kommen Sie automatisch in Berührung mit den Worten Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Insbesondere im Bereich der Mängelabarbeitung gibt es Unterschiede bei der Vorgehensweise in Bezug auf die Meldung und der Kostenübernahme. Aus diesem Grunde ist eine strikte Unterscheidung wichtig. Beide Begriffe sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG/ WoEigG) definiert. 

Das Sondereigentum wird unter Paragraph 5 im WEG „Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums“ erklärt und beschrieben. Es ist zwingend erforderlich, ebenfalls einen Blick in die Teilungserklärung der WEG zu werfen. In der Teilungserklärung kann die Abgrenzung abweichend zum WEG geregelt werden. Für das Sondereigentum ist der Wohnungseigentümer finanziell selbst verantwortlich. Dafür besitzt er aber auch alleine die Verfügungsgewalt über sein Sondereigentum. Das Sondereigentum lässt sich also mit folgenden Satz definieren: Sondereigentum sind alle Bestandteile der Wohnung, die verändert/eingefügt/entfernt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu verändern. Beispiele: Alle Räume der Wohnung, Innenwände (nicht tragend), Bodenbeläge, Wohnungseingangstüren (Innenseite) etc.  

Das Gemeinschaftseigentum wird ebenfalls unter Paragraph 5 im WEG erklärt und beschrieben. Im Gegensatz zum Sondereigentum wird das Gemeinschaftseigentum finanziell von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen. Jeder Eigentümer trägt ein Miteigentumsanteil an diesem. Hierfür zahlen alle Wohnungseigentümer eine monatliche Instandhaltungsrücklage, die im Wirtschaftsplan festgelegt wird. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums läuft meist über einen von der WEG bestellten Verwalter. Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht zur eigenmächtigen Änderung des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Wenn der Wunsch nach einer Änderung besteht, muss der Wohnungseigentümer einen Antrag beim Verwalter für die nächste Eigentümerversammlung stellen. Der Wunsch (Tagesordnungspunkt) wird dann auf der Versammlung mit allem Eigentümer beschlossen. Beispiele für Gemeinschaftseigentum: Flure, Dach, Aufzug etc. 

Bei Neubauten ist die strikte Abgrenzung vom Sonder-/ Gemeinschaftseigentum elementar wichtig. Während die einzelnen Eigentümer für die Abnahme Ihres Sondereigentums selbst verantwortlich sind, muss das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern abgenommen werden. Ähnlich verhält es sich bei der Mängelabarbeitung. Für die Meldung von Gewährleistungsmängeln im Sondereigentum ist jeder Wohnungseigentümer selber verantwortlich und kann sich direkt bei der Baufirma melden. Die Meldung und Nachverfolgung der Gewährleistungsmängel im Gemeinschaftseigentum erfolgt am besten über den Verwalter. Wenn die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist, können die Mängel im Sondereigentum eigenständig durch die Eigentümer beauftragt und beseitigt werden. Die Mängel im Gemeinschaftseigentum laufen weiterhin über die Verwaltung, die je nach Dringlichkeit sofort handelt oder in der Eigentümerversammlung über die Beseitigung abstimmen lässt. 

Ihr Jörg J. Schröder