Obhutspflicht?

Jeder Mieter hat eine Fürsorgepflicht und muss dafür sorgen, dass voraussehbare Schäden in seiner gemieteten Wohnung verhindert werden. Auch bei unerwartet auftretenden Schäden hat er Sorge zu tragen, dass sich diese nicht noch verschlimmern. Er muss seine Wohnung fürsorglich behandeln und alles ihm zumutbare tun, um sie gegen Schäden zu sichern. Die Obhutspflicht betrifft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch alle gemeinschaftlich genutzten Räume im Miethaus. Dies gilt auch während einer Abwesenheit des Mieters.

Es besteht die Mitteilungspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Er muss entstandene Mängel, unabhängig ob selbstverschuldet oder nicht, schnellstmöglich melden und dafür sorgen, dass sich der Schaden nicht vergrößert (§ 536c BGB).

Eine Verletzung der Obhutspflicht liegt z.B. vor, wenn dem Vermieter nicht rechtzeitig mitgeteilt wird, dass der Waschmaschinenschlauch geplatzt ist, die Wohnung von Ungeziefer befallen oder der Wohnungsschlüssel verloren gegangen ist. Einigen „Ereignissen“ kann man vorbeugen, indem man die Wasserzufuhr zu Geschirrspüler und Waschmaschine abstellt, Müll entsorgt und keine verderblichen Lebensmittel lagert. Elektrogeräte, die nicht zwingend während der Abwesenheit gebraucht werden, sollten vom Strom gezogen werden. Das spart nicht nur Strom sondern schützt auch vor Überspannungsschäden. Alle Türen und Fenster sollten fest verschlossen werden. Wohnungstür also abschließen und die Fenster nicht auf Kippstellung lassen.

Ist der Mieter abwesend, egal ob wegen eines Kurzurlaubes oder einer längeren Krankheit, sollte eine vertrauenswürdige Person seine Mieterpflichten übernehmen.

Derjenige sollte regelmäßig nach dem Rechten sehen, den Briefkasten leeren, Blumen gießen und zum Beispiel sporadisch lüften.

Dass der Mieter die monatlichen Zahlungen und Verpflichtungen aus dem Mietvertrag  auch während seiner Abwesenheit fristgerecht zu leisten hat ist selbstverständlich. Aber was ist z.B. mit der Treppenhausreinigung und dem Winterdienst?  Für diese Verpflichtungen, die im Mietvertrag geregelt sind, muss der Mieter für Ersatz sorgen oder sich ausdrücklich vom Vermieter befreien lassen.

Wenn der Ersatz jedoch ausfällt oder die Arbeit nicht gründlich macht, haftet der Mieter für entstandene Schäden. Es gibt übrigens keine Pflicht den Vermieter über die Abwesenheit zu informieren. Im Falle eines Schadensereignisses kann der Zutritt zur Wohnung jedoch auch während der Abwesenheit des Mieters kurzfristig erforderlich werden. Für solche Fälle muss der Mieter für den Vermieter erreichbar sein. Darum macht es Sinn, dem Vermieter mitzuteilen bei wem ein Schlüssel hinterlegt ist.

Wer keine Vertrauensperson hat, die in der Nähe lebt, kann natürlich seinem Vermieter freiwillig einen Zweitschlüssel anvertrauen. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen will, dass der Vermieter wirklich nur im Notfall die Tür zur eigenen Wohnung öffnet, sollte den Schlüssel dem Vermieter in einem versiegelten Brief übergeben. Damit kann der Mieter nicht verhindern, dass der Vermieter unerlaubt in die Wohnung geht, aber er weiß es danach zumindest und kann rechtliche Schritte einleiten.

Als Ersatz für eine Vertrauensperson die regelmäßig nach dem Rechten sieht, darf der Mieter seine Wohnung auch einem Freund oder Verwandten für bis zu 6 Wochen als s.g. Freundschaftsdienst unentgeltlich überlassen. Der Vermieter darf das nicht verbieten, sollte aber vorab informiert werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten auch die Nachbarn informiert werden.

Wenn für die Nutzung Geld bezahlt wird, dann ist dies eine Untervermietung und kein Freundschaftsdienst. Eine solche  muss von dem Vermieter erlaubt werden (§540 BGB), sonst kann die die Kündigung durch den Vermieter drohen. Zu beachten ist auch, dass bei einer Untervermietung als Ferienwohnung, z.B. über eine Internetplattform wie Airbnb, gesonderte Regeln und Gesetze zu beachten sind.