Notar?

Wer eine Immobilie kauft muss nicht nur den Kaufpreis sondern auch die Kaufnebenkosten bezahlen. Der Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt enthält, je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, die Aufforderung zur Zahlung der Steuer. Es gibt jedoch einige Ausnahmen bei denen die Steuer entfällt und ein paar Tipps mit denen sich diese Rechnung reduzieren lässt.

Vor dem Kauf einer Immobilie muss Grundsätzlich die Zahlung der Grunderwerbsteuer im Budget mit eingeplant werden. Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person oder Firma übergeht, fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an und diese bewegt sich in der Regel im fünfstelligen Euro-Bereich.

Zur Festsetzung der Höhe, gilt der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag als Bemessungsgrundlage. Den Kaufpreis multipliziert das Finanzamt mit dem zweiten Faktor, dem Grunderwerbsteuersatz. Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist seit 1. Januar 2006 Ländersache, daher variieren die Steuersätze in Deutschland. Am niedrigsten liegt er z.Zt. in Bayern und Sachsen mit 3,5 % und am höchsten mit 6,5 % des Kaufpreises in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland. In Niedersachsen sind es 5 % und in Hamburg 4,5 % die mit dem Kaufpreis multipliziert werden.

Wenn Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück unterzeichnet haben, informiert der Notar das Finanzamt. Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die künftigen Eigentümer. Dieser sollte die Rechnung dann zügig bezahlen, denn es gilt eine Zahlfrist von vier Wochen (§15GrEStG). Nach dem Zahlungseingang erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist.

In einigen Fällen, die das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt, sind Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Liegt der Preis für ein Grundstück z.B. unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Abs. 1 GrEStG). Dieser Betrag ist jedoch kein Freibetrag der vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird. Sobald ein Grundstück oder eine Immobilie mehr als 2.500 Euro beträgt, müssen die Käufer auf den gesamten Kaufpreis Steuern zahlen.

Von der Grunderwerbsteuer ganz befreit sind Erbschaften, Schenkungen sowie Grundstücks- und Immobilienkäufe unter Verwandten ersten Grades oder zwischen Ehepartnern. Der Verkauf unter Ehepartnern findet beispielsweise häufig bei Trennungen statt. Dies bedeutet, dass z.B. im Falle einer Trennung ein Immobilienverkauf am besten vor der Scheidung abgewickelt werden sollte.

Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer ist beim Kauf von Bestandsimmobilien möglich. Hierzu werden Bewegliche (also mobile) in der Immobilie installierte Gegenstände im Kaufvertrag mit dem jeweiligen Wert ausgewiesen.

Denn Steuergegenstand ist lediglich die Immobilie selbst und untrennbar mit ihr verbundenes Inventar, wie beispielsweise fest verbaute Sanitäreinrichtungen. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten z.B. als „mobiles Zubehör“.

Der Wert der Immobilie reduziert sich dann um die Summe der im Kaufvertrag genannten mobilen Werte und dieser Wert dient dem Finanzamt als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer. Beim Ausweisen der mobilen Gegenstände sollte jedoch die Verhältnismäßigkeit beachtet werden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann zusätzlich ein Teil der Grunderwerbsteuer gespart werden. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage, die bereits von der Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude angespart wurde. Die gesonderte Ausweisung dieser Kosten im Kaufvertrag kann ebenfalls die Steuerlast reduzieren.

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten darf sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass die AfA nur auf das Gebäude erfolgen darf, da sich das Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt. Weiterhin ist es nicht möglich, die Grunderwerbssteuer auf den Mieter umzulegen.
Wenn nach dem Kauf einer Immobilie bereits Grunderwerbsteuer bezahlt und der Kaufpreis nachträglich reduziert wurde, kann eine entsprechende Steuererstattung beantragt werden, weil sich ja der Wert der Immobilie reduziert. Für den Fall dass ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird, zahlt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer übrigens vollständig zurück.