Mietvertrag: Infos gegen Überraschungen

Kaum ein Mieter weiß bis ins Detail, welche Rechte und Pflichten mit einer Unterschrift auf dem Mietvertrag auf ihn zukommen. Um Überraschungen und Streitigkeiten zu vermeiden hier einige Hinweise:

Mieter ist nur, wer unterschreibt
Ziehen mehrere Personen gemeinsam in eine Wohnung, gelten vor dem Gesetz nur diejenigen als Mieter, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Unterschreibt bei einem unverheirateten Paar beispielsweise nur der Mann den Mietvertrag, so hat im Falle einer Trennung auch nur er einen Anspruch in der Wohnung zu bleiben. Allerdings kann auch nur er vom Vermieter hinsichtlich der Miete belangt werden. Unterschreiben beide den Mietvertrag, so kann der Vertrag auch nur von beiden wieder gekündigt werden. Zieht einer von beiden aus, so bleibt er rechtlich betrachtet weiterhin Mieter.

Kündigungsausschluss macht unflexibel
Durch einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass während der vereinbarten Zeit beiderseitig keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung besteht. Auch bei dieser Klausel sollten Mieter vorsichtig sein. Denn wenn der Mieter doch früher als vereinbart aus dem Vertrag heraus möchte, ist er durch diese Klausel gebunden und verliert seine Flexibilität. Nur wenn der Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre vereinbart wurde, ist er in der Regel unwirksam und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Staffelmiete kann das ortsübliche Mietniveau übersteigen
Staffelmietverträge legen nicht nur den anfänglichen Mietzins fest, sondern auch die jährliche Mietsteigerung. Diese Festlegung ist sowohl für den Mieter als auch den Vermieter verbindlich. Sinkt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete, ist der Mieter verpflichtet, den in der Staffelung festgesetzten, im Vergleich überhöhten Mietpreis zu zahlen. Steigt das ortsübliche Mietpreisniveau an, kann der Vermieter aber auch nicht mehr verlangen als ursprünglich vereinbart wurde.

Keine zeitliche Befristung ohne Grund
Bei Zeitmietverträgen ist die Laufzeit des Mietverhältnisses von vornherein auf eine bestimmte Zeitspanne festgelegt. Seit der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 muss allerdings ein Grund für die Befristung angegeben werden. Die Gründe, die im Gesetz vorgesehen sind: Eigenbedarf, Beseitigung, Umbau des Objekts sowie Vermietung an einen Angestellten. Fehlt die Angabe des Befristungsgrunds, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet, was sich auch auf die Möglichkeit zur Vertragskündigung auswirkt. Während bei unbefristeten Verträgen für den Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, hat bei befristeten Mietverträgen weder der Mieter noch der Vermieter das Recht, den Vertrag vor Ablauf der Zeit zu kündigen.

Keine Kleinreparaturklausel, keine Verpflichtung
Mit der Kleinreparaturklausel verpflichtet sich der Mieter, kleine Reparaturen selbst auszuführen beziehungsweise zu bezahlen. Die Kleinreparaturklausel bezieht sich jedoch nur auf Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen – etwa auf defekte Fensterverschlüsse, tropfende Wasserhähne oder einen verkalkten Duschkopf. Wichtig bei der Kleinreparaturklausel: Der Höchstbetrag für eine einzelne Reparatur sowie für das gesamte Jahr muss darin festgehalten sein. Laut Gerichtsurteilen gilt bei Einzelreparaturen ein Betrag von 75 bis 100 Euro als angemessen. Sind die Kosten höher, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur und die Rechnung muss komplett vom Vermieter beglichen werden. Fallen über das Jahr verteilt mehrere Kleinreparaturen an, wird oft eine Summe von insgesamt rund 200 Euro als gerade noch zumutbar betrachtet. Fehlt die Kleinreparaturklausel im Vertrag, ist allein der Vermieter für Reparaturen verantwortlich.