Mietrechtsänderungen?

Mietrechtsveränderungen?  

Seit 1. Mai 2013 gilt das neue Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) Hier einige wichtige Veränderungen:
Duldungspflicht von Modernisierungen
Mieter können geplante Modernisierungsarbeiten, zum Beispiel weil die damit verbundene Mieterhöhung für sie eine wirtschaftliche Härte dargestellt, nicht mehr verhindern. Allerdings gehen Vermieter ein Risiko ein, wenn sie gegen den Willen des Mieters aufwendig sanieren. Denn die Härtefallregelung wird nur auf den Zeitpunkt des späteren Mieterhöhungsverfahrens verschoben. Stellt sich in diesem nachgelagerten Verfahren heraus, dass der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit vorliegt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht (vollständig) durchsetzen.

Keine Mietminderung bei energetischen Sanierungen
Sanierungsarbeiten verursachen Lärm, Schmutz und schränken den Mieter ein. Dieser darf nun aber während der ersten drei Monate einer energetischen Sanierung nicht mehr die Miete mindern. Ausnahme: Die Wohnung ist wegen der Bauarbeiten überhaupt nicht mehr nutzbar.

Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen herabsetzen. Statt bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren sind maximal 15 Prozent möglich. Eine solche Rechtsverordnung darf allerdings nur maximal fünf Jahre gelten. Und: Das gilt nicht bei Neuvermietungen.

Keine Kaution = Kündigung!
Wenn der neue Mieter zwar die Miete jedoch keine Mietkaution zahlt, kann der Vermieter jetzt  mit einer fristlosen Kündigung reagieren. Zwar kann ein Mieter weiterhin nach Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Kaution in Höhe von höchstens drei Monatskaltmieten in drei gleichen Monatsraten zahlen. Kommt er dabei aber in Verzug, so dass der Rückstand zwei Monatsmieten oder mehr entspricht, so ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen.

Gewerbliche Wärmelieferung gesetzlich geregelt
Die Alternative zur Heizungserneuerung durch den Eigentümer ist das Contracting: Dabei übernimmt ein Dienstleister den Einbau und die Finanzierung der neuen Heizung und liefert die Wärme. Die Kosten rechnet der Contractor mit dem Eigentümer ab und dieser wiederum mit dem Mieter. Das MietRÄndG regelt nun, dass das Contracting für den Mieter kostenneutral sein muss. Diese Regelung gilt erst ab 1. Juli 2013.

Berliner Räumung
Die Zwangsräumung eines zahlungsunfähigen- oder unwilligen Mieters ist für Vermieter mit erheblichen Kosten verbunden. Die so genannte Berliner Räumung hat deshalb im neuen MietRÄndG eine gesetzliche Grundlage. Dabei wird die Wohnung nicht mehr geräumt und die Mietergegenstände kostenpflichtig eingelagert, sondern die Gegenstände bleiben in der Wohnung. Bei diesem Modell muss der Vermieter allerdings auf Details achten: Unpfändbare Gegenstände kann der Ex-Mieter herausverlangen, pfändbare müssen zum Beispiel per Versteigerung zu Geld gemacht werden. Dinge einfach entsorgen, ist nicht erlaubt.

Eile bei Gericht
Gerichte sollen Räumungsklagen künftig vorrangig behandeln und das Verfahren zügig durchführen. Grund: Vermietern ist es verboten, eigenmächtig zu räumen. Zieht sich das Verfahren in die Länge, würden die Mietrückstände immer höher.

Sicherungsanordnung
Mit einer Sicherungsanordnung kann ein säumiger Mieter jetzt schon während der laufenden Räumungsklage verpflichtet werden, ein monatliches Nutzungsentgelt als Sicherheit in Form einer Bürgschaft oder durch Hinterlegen von Geld zu leisten. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller ein Räumungsurteil erwirken.

Untermieterräumung
Unschöne Überraschungen erlebten in der Vergangenheit einige Vermieter mit Räumungstiteln: Es stellte sich heraus, dass der säumige Mieter die Wohnung unerlaubt an einen Dritten untervermietet hatte. Obwohl er das nicht durfte, konnte die Wohnung dann nicht geräumt werden, weil gegen den Untermieter kein eigener Räumungstitel vorlag. In solchen Fällen kann der Vermieter künftig schnell in einem einstweiligen Verfügungsverfahren einen weiteren Räumungstitel erhalten.