Mieterhöhungszustimmung?

Eine Mieterhöhung ist unbeliebt aber häufig gerechtfertigt und unvermeidlich. Gut zu wissen ist, dass sie eine Begründung enthalten muss, die eine Erhöhung rechtfertigt. Dies kann z. B. der Hinweis auf eine im Mietvertrag vereinbarte Indexierung sein. Grundsätzlich ist der Mieter dann verpflichtet dieser Mieterhöhung zuzustimmen. Hierzu steht ihm eine Prüfungsfrist von 2 Monaten zur Verfügung.

Nach Ablauf dieser Frist oder nach einer Ablehnung kann der Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen. Im Falle eines Klageverfahrens muss der Vermieter vorab die Rechtmäßigkeit seines Mieterhöhungsverlangens in der Klageschrift darlegen und beweisen. Der Mieter ist dann vor dem zuständigen Amtsgericht verpflichtet seine Ablehnung zu begründen. Er kann übrigens einer Mieterhöhung auch nur in Teilbereichen zustimmen, so dass der Vermieter dann vor Gericht auch nur den Teil der Mieterhöhung einklagen müsste, der nicht anerkannt wurde.

Was viele Mieter nicht wissen ist, dass laut Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZB 74/16) eine dreimalige Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung zur Mieterhöhung gilt. In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter die Miete zum 1. Februar erhöht und eine schriftliche Zustimmungserklärung des Mieters gefordert. Der Mieter gab trotz zweifacher fristgerechter Erinnerung durch den Vermieter keine schriftliche Erklärung ab, zahlte aber für Februar, März und April die mit der Mieterhöhung geltend gemachte neue Miete. Trotzdem klagte der Vermieter im April auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Diese Klage wurde zu Unrecht eingereicht und in allen Instanzen abgewiesen.
Eine Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch stillschweigend zustande kommen kann. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter in dem verhandelten Fall der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt hätte, weil der die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos zahlte. Eine schriftliche Erklärung könne der Vermieter nicht verlangen, eine entsprechende Formvorschrift gebe es im Gesetz nicht. Entscheidend sei, dass der Mieter durch sein Verhalten der Mieterhöhung konkludent, also durch schlüssiges Verhalten zugestimmt habe.

Aus der dreimaligen vorgehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete könne kein anderer Schluss gezogen werden, als Zustimmung zur Mieterhöhung. Zwar ließ der Bundesgerichtshof offen, ob schon die erstmalige Zahlung der erhöhten Miete als stillschweigende Zustimmung angesehen werden kann. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes gibt es die Einschätzung, dass wer vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt – egal, ob einmal oder dreimal – der hat der Mieterhöhung stillschweigend zugestimmt.

Ihr Jörg J. Schröder