Maklerprovision?

Für die Vermietung von Wohnraum gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Maklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.

Beim Immobilienkauf und –verkauf sowie der Vermietung von Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip jedoch nicht: Wer den Makler zahlt, richtet sich nach der individuellen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber. Der Auftraggeber – je nach Situation Immobiliensuchender oder Verkäufer – handelt mit dem Makler die Provisionshöhe aus und legt fest, wie diese nach Abschluss des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden soll.

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt, zuzüglich Mehrwertsteuer. An diesem vor Ort üblichen Prozentanteil sollte sich die Höhe der Maklerprovision auch orientieren. So urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Provision nicht rund 11,5 Prozent des Kaufpreises betragen darf, wenn in der Region sieben Prozent gängig sind (BGH, Az.: I ZR 5/15). Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar. Hier ist maßgeblich, was individuell vereinbart wurde. Darum sollten die Parteien möglichst jegliche Unklarheiten darüber, ob und wer die Provision zahlt, vor Abschluss des Mietvertrages beseitigen.

Ein Vertrag mit dem Makler muss nicht immer schriftlich zustande kommen – Käufer oder Verkäufer und Makler können ihn auch stillschweigend miteinander vereinbaren (§ 653 BGB). Das geschieht dann durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten. Zum Beispiel: Der Kaufinteressent erhält vom Makler ein Exposé, in dem steht, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision fällig wird, die Höhe ist angegeben: Wenn der Kaufinteressent dann nicht widerspricht, sondern einen Besichtigungstermin vereinbart, zählt das als konkludent – und die Bedingungen sind akzeptiert. Kaufinteressenten oder Immobilienverkäufer müssen jedoch nicht prinzipiell davon ausgehen, dass dem Makler eine Provision zusteht – zuerst besteht die Pflicht des Maklers, sie darauf hinzuweisen.  Einige Beispiele aus der Rechtspraxis:

• In einer Internetanzeige steht direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Verkauf) der Hinweis „Provision: 7,14%“. Hier muss der Kaufinteressent davon ausgehen, dass er eine Provision zahlen muss (BGH, Az.: III ZR 62/11).
• Ein Kaufinteressent liest ein Zeitungsinserat und kontaktiert den Makler mit dem Wunsch, ihm das Exposé der Immobilie zuzusenden. Darin enthalten ist eine Klausel, wonach bei Vertragsabschluss sechs Prozent des Kaufpreises als Provision fällig werden. Das reicht als Provisionshinweis (BGH, Az.: III ZR 57/06).
• Ein Kaufinteressent wendet sich an einen Makler, der mit „Angeboten“ für Immobilien wirbt und besichtigt mit diesem eine Immobilie. Das reicht noch nicht für einen schlüssigen Vertragsschluss aus (BGH, Az.: Iva ZR 12/82).

Als Faustregel gilt also: Macht der Makler sein Verlangen nach einer Provision deutlich und der Käufer oder Verkäufer widerspricht nicht, sondern agiert weiter, gilt der Makler als beauftragt.

Egal wer der Auftraggeber des Maklers ist: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – also wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB). Zudem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt, oder wenn die Vertragsverhandlungen über den Makler laufen. Auch wenn der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergibt, kann dies je nach Situation ausschlaggebend sein.

Wer einen Makler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen. So können Vermieter die Kosten für den Makler, sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensmindernd von der Steuer absetzen. Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision, Reise- und Transportkosten sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.