Kündigung wegen Mietminderung?

Wohnungsmängel sind ein Ärgernis, das Mieter nicht akzeptieren müssen. Das Gesetz erlaubt es ihnen in diesem Fall die Miete zu mindern: Je stärker die Beeinträchtigungen durch Mängel sind, desto höher kann dabei grundsätzlich die Minderung ausfallen. Allerdings ist Vorsicht geboten. In manchen Fällen sollten Mieter zuvor besser anwaltlichen Rat einholen, denn wenn sich  später heraus stellt,  dass die Mietminderung zu hoch war oder die Miete zu Unrecht gekürzt wurde, droht sogar die fristlose Kündigung.

Übertriebene Mietminderung
Ein Mieter verwies auf mehrere Wohnungsmängel und kürzte die Miete um 30 Prozent. Dem widersprach der Vermieter, ohne Erfolg. Nachdem er mehr als ein Jahr lang nur die gekürzte Miete erhielt, kündigte er das Mietverhältnis und forderte die einbehaltene Summe. Vor dem BGH bekam er überwiegend Recht (Az.: VIII ZR 171/03). Denn es stellte sich heraus, dass die Minderung viel zu hoch angesetzt war, der Mieter hätte die Miete um lediglich fünf Prozent kürzen dürfen – nur ein einziger Mangel wurde als solcher anerkannt. Da damit der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, war die Kündigung rechtens.

Mieter hat Mängel selbst verursacht
Schimmel an den Wänden rechtfertigt nur dann eine Mietminderung, wenn der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall kürzten die Mieter die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum um 20 Prozent. Später fand ein Sachverständiger heraus, dass der Schimmelbefall durch falsches Heizen und Lüften verursacht wurde. Die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen eines Mietrückstands in Höhe von fast 3.500 Euro war deshalb wirksam, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 138/11). Auch die Fehleinschätzung über die Ursache des Mangels schütze den Mieter nicht vor einer Kündigung, so die Richter: Die Mieter hätten im Zweifel die Miete unter Vorbehalt zahlen und ihre mutmaßlichen Ansprüche später gerichtlich klären lassen können.

Mieter vereitelt Mängelbeseitigung
Nach einem Wasserrohrbruch entstand ein beträchtlicher Schaden in einer Mietwohnung. Der Vermieter wollte den Schaden umgehend beseitigen lassen, doch da spielte der Mieter nicht mit: Erst müsse die Zusage der Versicherung vorliegen, dass diese die Schäden an seinem Inventar ersetzt. Der Mieter verweigerte unter anderem mit dieser Argumentation mehrfach Handwerkern den Zutritt zur Wohnung und kürzte die Miete um 50 Prozent. Nach vielen Monaten kündigte der Vermieter fristlos. Zu Recht, wie das Landgericht Karlsruhe (Az.: 9 S 206/08) entschied. Wenn der Mieter die Mängelbeseitigung nicht zulässt, steht ihm auch kein Minderungsanspruch mehr zu. Die einbehaltene Miete ist dann als Mietrückstand zu werten, der eine Kündigung rechtfertigt.