Kreditvariante?

Kreditvariante?

Zur Immobilienfinanzierung stehen verschiedene Darlehensarten zur Verfügung. Allerdings sollten potenzielle Darlehensnehmer auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit schauen und unbedingt die Niedrigzinsphase in ihre Berechnung mit einbeziehen.

Ein entsprechender Anteil an Eigenkapital des Immobilienkäufers trägt dazu bei, die finanzielle Belastung geringer zu halten.
Mittlerweile halten sich die Banken in den meisten Fällen wieder an die traditionelle Regel, dass Kunden ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mitbringen sollten. Vollfinanzierungen werden nur in Ausnahmefällen gewährt. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren zurückgegangen, da Vollfinanzierungen riskant sind, sowohl für den Kreditnehmer als auch für das finanzierende Institut. Die Zinsbelastung ist bei einer 100- oder gar 115-prozentigen Finanzierung viel höher, da Kreditinstitute eine Risikoprämie draufschlagen müssen. Ausnahmen können bei Darlehensnehmern mit einer erstklassigen Bonität und einem gesicherten hohen Einkommen in Einzelfällen sinnvoll sein.

Eine Kreditvariante die derzeit wenig gefragt ist, ist das Darlehen mit variablen Zinsen. Bei diesen Krediten orientiert sich der Zins am Euribor, dem Satz, zu dem sich die Banken Geld leihen. In der Regel erfolgt alle drei Monate eine Anpassung an das aktuelle Niveau. Zudem darf der Kunde diese Darlehen in beliebiger Höhe tilgen oder sogar ganz ablösen. Diese Finanzierungsvariante bietet somit maximale Flexibilität, aber keine verlässliche Zinsfestschreibung. Variable Darlehen werden vermehrt dann in Anspruch genommen, wenn die Erwartung da ist, dass die Zinsen in naher Zukunft weiter fallen. Dies ist jedoch in der aktuellen Zinssituation kaum noch möglich.
Sinnvoll kann so ein variables Darlehen für den Fall sein, dass Immobilienkäufer sicher sind, kurzfristig Teile ihrer Schulden ablösen zu können. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn mit in naher Zukunft mit einer größeren Geldsumme gerechnet werden kann und es sich um eine Art Zwischenfinanzierung handelt, oder das Objekt bald verkauft werden soll. In diesem Fall bietet diese Darlehensart den Vorteil, dass sie jederzeit ohne weitere Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden kann.

Für alle, die schon vor längerer Zeit eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, die  in einigen Jahren zur Verlängerung ansteht, bietet sich zudem eine weitere Option an: das Forward-Darlehen. Mit ihm kann das aktuell niedrige Zinsniveau für die Zukunft festgeschrieben werden – gegen einen Zinsaufschlag, der sich nach der Vorlaufzeit richtet. So ein Forward-Darlehen kann bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.
Der Kunde ist dann nach Abschluss des Anschlussvertrages gebunden, auch wenn das Zinsniveau zum Vertragsbeginn unter dem vereinbarten Satz liegt. Die Entscheidung für ein Forward-Darlehen hängt somit von der künftigen Zinserwartung ab.
In der aktuellen Situation mit historisch niedrigen Zinsen ist es jedoch sehr wahrscheinlich, dass das Niveau in den kommenden Jahren wieder ansteigt.
Kunden, die in den vergangenen Jahren Forward-Darlehen abgeschlossen haben, sind zumeist unter dem Strich schlechter gefahren, da die tatsächlichen Zinsen immer weiter abgesunken sind. Da es jedoch vermutlich keine Minuszinsen bei den Hypotheken geben wird,  ist der Spielraum für weitere Zinssenkungen nur noch begrenzt. Niemand kann voraussagen, ob die Zinsen in den nächsten zwei bis fünf Jahren höher steigen, als mit im Forward-Darlehen inkl. Aufschlag vereinbart. Aber man kann sich schon heute einen niedrigen Zinssatz, natürlich mit geringen Forward-Aufschlägen, für die Zukunft sichern. Ob ein Forward-Darlehen geeignet ist, sollten Kunden nach ihrem Sicherheitsbedürfnis und dem finanziellen Spielraum abwägen.