Kaufen oder mieten?

Diese Frage taucht immer wieder auf.  Jeder wünscht sich ein Zuhause. Die einzigen Alternativen zur Wohnung oder dem Haus (als Mieter oder Eigentümer) ist das Wohnen in einem Hotel/Pension, auf dem Campingplatz oder in einer Einrichtung.

Die Antwort auf die anhaltend aktuelle Frage muss jeder für sich entscheiden. Das anhaltend niedrige Zinsniveau lässt viele Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachdenken. Der Blick auf die Zinsen ist allerdings trügerisch. Ob Mieten oder Kaufen die bessere Lösung ist, hängt nämlich von Ihren Lebensplänen und der Immobilien-Preisentwicklung der nächsten Jahrzehnte ab. Wer eine Immobilie kauft, schneidet langfristig besser als der Mieter ab. Das trifft natürlich nur zu, wenn er nicht zu teuer kauft und die Immobilienpreise langfristig stabil bleiben oder steigen. Ein Mieter steht dagegen besonders dann gut da, wenn er sein Eigenkapital und Einsparungen gegenüber dem Kauf (z.B. durch eine günstige Miete) langfristig anlegt und eine gute Rendite erzielt.

Und genau bei diesem Punkt wird es kniffelig und wir drehen uns im Kreis. Denn jetzt folgt die Frage: Wohin mit dem Geld? Eurokrise und niedrige Zinsen haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass immer mehr Menschen bei dieser Frage nämlich als Erstes an Immobilien denken.

Mieter sehen jeden Monat auf Ihrem Kontoauszug einen großen Teil ihres Haushaltsbudgets als Zahlung an den Vermieter „verschwinden“
Da liegt der Gedanke nahe, dieses Geld nicht an den Vermieter zu überweisen, sondern für den Vermögensaufbau in Form der eigenen vier Wände zu nutzen.

Wer die Antwort auf die Frage für sich selber finden möchte und sich vorab grundsätzlich über den Kauf einer Immobilie informiert, erlebt eine kleine Überraschung: Der Rest der Welt hat die Frage „Mieten oder kaufen?“ scheinbar bereits beantwortet: Kaufen – so die (fast) einhellige Botschaft – ist besser als Mieten.

Solche Aussagen sollten natürlich hinterfragt werden. Denn ob Sie zur Miete in Ihrer Wohnung leben oder diese gekauft haben, ist langfristig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens.

Ob Mieten oder Kaufen für Sie besser ist, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Monatsmiete und der Höhe der Immobilienzinsen ab. Es gibt noch viele weitere Faktoren die berücksichtigt werden wollen. Da gibt es klare Fakten die sich in Zahlen ausdrücken lassen, wie z.B. die Verzinsungsmöglichkeiten des Eigenkapitales und die Finanzierungskosten beim Abschluss eines Darlehnsvertrages.

Andere Faktoren sind Ausdruck Ihrer persönlichen Vorlieben und Lebensentscheidungen.

Bevor Sie für das Treffen der Entscheidung auf das Geld schauen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter sehen. Im Gegensatz zum Mieter betreibt der Eigentümer über die Tilgung einen Vermögensaufbau. Mieter geben häufig an, dass sie flexibler und freier sind. Wer etwa aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, wünscht sich diese Flexibilität.

Allerdings sind auch Mieter in vielen Städten inzwischen nicht mehr so flexibel wie in der Vergangenheit: Die Angebotsmieten liegen trotz Mietpreisbremse deutlich über dem Mietspiegel. Wer also umziehen möchte, muss mit deutlich höheren Mieten kalkulieren.

Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist also ein Stück weit eine Typfrage, und sollte genau überlegt werden. Was passt besser zu den Zukunftsplänen. Bei so einer Bauchentscheidung sollte der Kopf, also der kurzfristige und langfristige Blick auf die Finanzen, keinesfalls außer Acht gelassen werden.

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung interessiert, schaut zumeist als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit einer möglichen Darlehensrate nach einem Kauf.  Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist als die bisherige Miete, lohnt es sich zu kaufen. Allerdings stimmt diese Rechnung nicht so ganz.  Denn sowohl die Monatsmiete als auch die Rate für die Bank sind nur eine Momentaufnahme. Und auch die Nebenkosten eines Immobilieneigentums sind häufig etwas höher einzustufen, denn der Eigentümer bezahlt auch für die Instandhaltung und für Reparaturen. Der Mieter nicht. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt also nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten.

Jedoch: Selbst bei einem Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung auf 4,5 Prozent wird der Eigentümer trotz Zinsen, Tilgung und Instandsetzung in der Regel weniger belastet als der Mieter. Dies hat zur Folge, dass die Altersvorsorge, nämlich das eigene Zuhause, praktisch kostenlos sein kann. Im Idealfall sollte die Immobilie bis zum Eintritt in die Rente abbezahlt sein, damit die Rentenzahlung zum Genießen des verdienten (Un)Ruhestandes reicht.

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