„Kauf bricht nicht Miete?“

Häufig kommt es vor, dass Mehrfamilienhäuser mit vermieteten Wohnungen oder vermietete Eigentumswohnungen veräußert werden sollen. Dann kündigt sich ein Käufer bei Ihnen in der Mietwohnung zur Besichtigung an und nimmt auch sonst das gesamte Haus unter die Lupe. Gleiches bei der Nachmietersuche, wenn Sie Ihre Mietwohnung gekündigt haben. 

Ein sehr bekannter Satz im Immobilienrecht ist „Kauf bricht nicht Miete“. Er bezieht sich auf den § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches und beschreibt das Recht und die Pflicht einer erwerbenden Person, in den bestehenden Mietvertrag der Immobilie einzutreten. Somit gehen auch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag an die erwerbende Person über. Ihnen als Mieter*in kann aber nicht gekündigt werden, weil der/die jetzige Vermieter*in Verkaufsabsichten hat. Voraussetzung hierfür ist aber, dass das Mietverhältnis bereits bestand, als das Eigentum an der vermieteten Immobilie veräußert wurde. Der/die Erwerber*in übernimmt das Mietverhältnis so wie es besteht und ist an den Mietvertrag gebunden. Mieter*innen können nicht veranlasst werden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen und etwa veränderte Konditionen zu akzeptieren. Mieter*innen brauchen allerdings auch keine Kenntnis davon zu haben, dass der/die Eigentümer*in das Haus verkauft hat, da die Rechte aus dem Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den/die Erwerber*in übergehen. Um zu vermeiden, dass Mieter*innen die Miete aus Unkenntnis auf das vorherige Konto zahlt, muss die erwerbende Person die Mieter*innen über den Eigentumsübergang informieren.

Ihr Jörg J. Schröder