Immobilieninvestment?

In den letzten Jahren werden Immobilien wieder mehr als renditestarke Kapitalanlagen eingestuft. Durch die erhöhte Nachfrage sind steigende Preise die Folge. Geldanleger stellen sich darum zu Recht die Frage, ob sich ein Immobilieninvestment noch rechnet.

Die Antwort lautet erstaunlich häufig, ja. Denn nicht nur die niedrigen Zinsen, sondern auch die langfristig guten Aussichten dürften auch in Zukunft eine wirtschaftlich gute Rendite sichern. Die Immobilie bietet als Geldanlage gegenüber anderen Anlageformen weiterhin viele Vorteile. So ist eine Immobilie als relativ inflationsfest einzustufen weil ihr selbst eine hohe Geldentwertung nichts anhaben kann.

Je nach Standort kann auch in den kommenden Jahren von Wertsteigerungen ausgegangen werden. Zusätzlich zu den Mieteinnahmen ist auch noch mit einem zusätzlichen Vermögenszuwachs zu rechnen. Doch das ist nicht alles: Anleger profitieren zusätzlich von Steuervorteilen: Das ist zum einen die Absetzung für Abnutzung (AfA), zum anderen kann der Käufer einer Kapitalanlage auch die Zinsen für Immobiliendarlehen sowie laufende Aufwendungen, z.B. für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie steuerlich geltend machen.

Doch vor der Entscheidung zum Immobilieninvestment, sollte sich der Investor genau überlegen, wie, wo und in welche Art (Wohnen oder Gewerbe) er investieren möchte. Und auch beim Wohnen gibt es wieder „Untergruppen“ wie z.B. Senioren- oder Studentenwohnungen.

Wer nach einer Immobilie zur Geldanlage sucht, steht dann auch vor der Entscheidung, ob er die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen möchte. Der Kauf mit einem professionellen Makler kostet den Käufer zwar Geld, dafür kennt sich der Profi in seinem Gebiet aus und unterstützt in allen Belangen.

Eine weitere Möglichkeit, an eine geeignete Immobilie zu kommen, können Zwangsversteigerungen sein.

Grundsätzlich ist bei der Auswahl des geeigneten Objekts auf vieles zu achten. Ort, Lage und Zustand der Immobilie sind maßgeblich für die nachhaltigen Gewinnerzielungsmöglichkeiten. So manches Schnäppchen mit Sanierungsstau kann sich später als Fehlinvestition  herausstellen.

Mit professioneller Unterstützung bei der Wertermittlung, kann geklärt werden, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Für Kapitalanlage-Immobilien wird dabei in der Regel das Ertragswertverfahren angewandt.

Ist eine interessante Immobilie gefunden, dann sollte die wirtschaftliche Tragbarkeit eines Investments berechnet werden. Einen ersten groben Überblick bietet eine einfach zu berechnende Kennzahl: der Mietmultiplikator. Er sagt noch nichts über die tatsächliche Rendite aus, ist aber ein Kennwert um abzuschätzen, ob eine Immobilie tendenziell günstig oder teuer ist. Die Formel des Mietmultiplikators lautet: Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Käufer allerdings auch die Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten berücksichtigen.

Die Formel lautet: (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite (in %)

Etwaige bald fällige Sanierungsmaßnahmen sollten dabei dem Kaufpreis der Kapitalanlage-Immobilie zugerechnet werden. Zudem ist es sinnvoll, vorsichtshalber eine Sicherheitsreserve einzuplanen, etwa wegen Mietausfällen.

In den meisten Fällen wird der Kauf einer Immobilie zum größten Teil mit einem Bankkredit finanziert. Kapitalanleger sollten bei der Auswahl ihres Finanzierungspartners dabei systematisch vorgehen und die Konditionen der Baufinanzierungsangebote genau vergleichen.

Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem für einen festgelegten Zeitraum Zins- und Tilgungskonditionen festgeschrieben sind. Alternativ bieten sich auch andere Finanzierungsvarianten an, wie beispielsweise das Finanzieren mit Aktien oder Lebensversicherungen, das Bausparen oder Fremdwährungskredite. Ob solche Alternativen sinnvoll sind, hängt auch von der individuellen Risikobereitschaft ab und sollte vorab am besten mit dem Steuerberater besprochen werden.

Da die Zinsen seit längerer Zeit extrem niedrig sind, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens zehn, besser 15 Jahren. Dabei sollten Käufer, wenn möglich, eine hohe Tilgung vereinbaren. Denn das Zinsniveau könnte zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bedeutend höher liegen, als das derzeit der Fall ist. Je geringer die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist, desto weniger stark fällt es ins Gewicht.

Auch nach dem Kauf fallen bei Kapitalanlagen laufende Kosten an, die teilweise nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wie z. B. für die Hausverwaltung oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Diese Kosten sollten Käufer schon vor dem Erwerb in der Kalkulation berücksichtigen und rechtzeitig Rücklagen bilden.

Nicht jeder, der in eine Immobilie als renditestarke Kapitalanlage investiert, will diese sein Leben lang behalten. Manchmal spielen auch kaufmännische Perspektiven wie die Aussicht auf eine baldige Wertsteigerung eine Rolle. Dabei ist aber zu beachten, dass bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren der Gewinn voll zu versteuern ist. Wird die Immobilie nach Ablauf dieser Frist verkauft, entfällt die Spekulationssteuer.

Zusätzlich sollte die Drei-Objekt-Grenze nicht vergessen werden. Wenn innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums mehr als drei Immobilien erworben und wieder veräußert, dann geht der Fiskus in der Regel nicht mehr von privater Vermögensverwaltung sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Folge: es wird auch Gewerbesteuer fällig.

Die Drei-Objekt-Grenze ist übrigens nicht vollkommen starr: Findet der Fiskus Anhaltspunkte dafür, dass von Anfang an ein gewerblich geprägtes Motiv vorlag, kann gewerblicher Immobilienhandel auch bei weniger als drei Objekten und auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre angenommen werden.

Grundsätzlich spricht viel dafür, dass sorgfältig ausgewählte und gut bewirtschaftete Immobilien auch in Zukunft eine lohnende Kapitalanlage und die ideale sichere Ergänzung zur gesetzlichen Altersvorsorge darstellen.