Immobilienerbschaftssteuer?

Bei Überschreitung der Freibeträge muss bei einer Immobilienerbschaft oder Schenkung die fällige Erbschaft- oder Schenkungssteuer gezahlt werden. Die Höhe des Steuersatzes und des Steuerfreibetrages richten sich nach der verwandtschaftlichen Beziehung zwischen dem Erblasser oder Schenkenden und dem des Begünstigten. Der Steuerfreibetrag wird alle zehn Jahre neu gewährt und liegt zwischen 20.000 (keine Verwandtschaft) und 500.000 Euro (Ehegatten und eingetragene Lebenspartner). Doch wie wird der Wert der Immobilie bemessen?

Der steuerlich anzusetzende Wert der Immobilie ist nach den Regeln des Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Das Bewertungsgesetz gibt in Abhängigkeit von der Nutzung der Immobilie ein standardisiertes Bewertungsverfahren vor. Zur Entlastung der Finanzämter und der Steuerpflichtigen arbeitet der Gesetzgeber hierbei mit Typisierungen und Pauschalierungen. Hierdurch bleiben jedoch die objekt- oder lagespezifischen Eigenschaften der Immobilie unberücksichtigt, so dass der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte steuerliche Wert höher sein kann als der tatsächliche Verkehrswert.

Das könnte bei einem Instandhaltungsstau an der Immobilie, einschränkenden Sonderrechten wie einem Dauerwohnrecht, Altlasten oder einer unattraktiven Lage der Immobilie der Fall sein. Die Typisierung nach dem Gesetz würde dann dazu führen, dass der Wert der Immobilie und damit die zu zahlende Steuer zu hoch wäre.

Für diesen Fall hat der Gesetzgeber in Paragraph 198 des Bewertungsgesetzes eine Öffnungsklausel vorgesehen. Danach ist der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass dieser niedriger ist als der steuerliche Wert. Darum kann insbesondere bei Vorlage der o.g. besonderen die Einholung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll sein und zu einer niedrigen Steuerbelastung führen.