Immobilienerbengemeinschaft?

Immobilienerbengemeinschaft? 

Wer selber schon einmal Mitglied einer Erbengemeinschaft ist/war, kennt die Herausforderungen die sich daraus ergeben können. Die Teilung von Hausrat und Sparkonten ist meist weniger problematisch; schwierig kann es werden, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört.

Haben beispielsweise drei Kinder zu je 1/3 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück geerbt, so können sich die drei Erben z.B. darauf einigen, dass die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten, anteilig geteilt werden. Solange sich alle Beteiligten darüber einig bleiben, besteht kein Handlungsbedarf und die Erbengemeinschaft kann getrost so bestehen bleiben. Sobald aber Unstimmigkeiten auftreten, ist es ratsam die Erbengemeinschaft aufzulösen. Dies kann ein ernstes Problem werden, denn auch über die Art und Weise der Auflösung der Erbengemeinschaft müssen sich die Beteiligten einig werden. Es gibt im Prinzip nur drei Wege, die zur Auflösung einer Erbengemeinschaft an einer Immobilie führen können:

1. Übernahme und Auszahlung durch einen Miterben
Wenn sich die Erben darauf verständigen können, ist es ein sinnvoller Weg, dass einer der Miterben die Immobilie übernimmt und die Miterben auszahlt. Hier müssen sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft grundsätzlich darüber einig werden, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Immobilie bekommen soll. Wenn also zwei Miterben sich streiten, weil jeder das Haus haben möchte oder ein Miterbe das Haus auf gar keinen Fall dem anderen Miterben zukommen lassen will, so ist dieser Weg nicht möglich. Ein Miterbe kann nicht den anderen Miterben dazu zwingen, dass dieser ihm seinen Anteil überlässt und sich mit einer Auszahlung zufrieden gibt.

Wer selber schon einmal Mitglied einer Erbengemeinschaft war, kennt die Herausforderungen die sich daraus ergeben können. Die Teilung von Hausrat und Sparkonten ist meist weniger problematisch; schwierig kann es werden, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört. Es gibt im Prinzip nur drei Wege, die zur Auflösung einer Erbengemeinschaft an einer Immobilie führen können:

Sind sich die Miterben grundsätzlich darüber einig, dass einer der Miterben die Immobilien übernimmt, müssen sich die Erben auf den Wert einigen. Grundsätzlich ist bei Erbengemeinschaften immer der Wert zum Stichtag der Aufhebung der Erbengemeinschaft maßgeblich. Das bedeutet, dass der Wert, den die Immobilien zum Zeitpunkt des Erbfalles hatte, keinerlei Bedeutung beigemessen wird.

Können sich die Miterben keinen Preis verständigen, so ist es ratsam einen Schätzer zu beauftragen. Nach Möglichkeit sollten sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam auf einen Gutachter (z.B. Sachverständiger, Makler) verständigen, bei dem sich alle Beteiligten vorher darüber einig sind, dass alle dessen Gutachten anerkennen. Abzuziehen von dem dann ermittelten Wert sind selbstverständlich noch offene Hypotheken oder sonstige Belastungen. Da eine Immobile recht wertintensiv ist und die Auszahlungsbeträge sehr hoch sein können, sollte der übernehmende Miterbe seine Finanzierung vorab sorgfältig durchkalkulieren.  Sind sich alle Miterben darüber einig, so kann auch zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft eine Ratenzahlung, über einige Jahre verteilt, vereinbart werden.

Die Übertragung der Anteile an einen Erben muss in Form eines Notarvertrages erfolgen und wird dann natürlich auch im Grundbuch entsprechend eingetragen. Ob bei so einer Übertragung Grunderwerbsteuer vom neuen alleinigen Eigentümer zu zahlen ist, muss im Einzelfall geklärt werden.

2. Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten
Wenn die Übernahme der Immobilie von einem Mitglied der Erbengemeinschaft nicht möglich ist, dann können sich die Erben alternativ auf den Verkauf an einen „Dritten“ einigen. Auch dieser Weg funktioniert nur, wenn sich alle Miterben darüber einig sind. Die Erbengemeinschaft kann keine Immobilie gegen den Willen eines Miterben verkaufen. Da in der Regel der höchstmögliche Preis bei einem Verkauf erzielt werden soll, ist es ratsam, sich zuerst über den Marktwert zu informieren. Andere Ziele die beim Verkauf von einer Erbengemeinschaft definiert werden wie z.B. sozialer Hintergrund des Erwerbers oder der späteren Nutzung sind selten aber möglich. Wenn einer der Erben den Verkauf im Auftrag der Miterben organisiert, dann sollte er mit den entsprechenden Vollmachten der Miterben versorgt werden. Wenn sich die Erbengemeinschaft für die Beauftragung eines Immobilienmaklers entscheidet, ist ebenfalls sicherzustellen, dass sich alle Erben einig sind. Wenn die Vollmachten für die Organisation des Verkaufes noch formlos ausgestellt werden können, ist der notarielle Kaufvertrag von allen Erben zu unterzeichnen, es sei denn es gibt entsprechende notarielle Vertretungsvollmachten.

3. Teilungsversteigerung
Es gibt Erbengemeinschaften, die derartig uneinig und zerstritten sind, dass die ersten beiden Wege nicht möglich sind. Dies kann daran liegen, dass einer der Miterben utopische Preisvorstellungen hat, oder dass möglicherweise einer der Miterben jegliche Form der Mitwirkung ablehnt und weder eine Auszahlung noch einen Verkauf wünscht.

Jeder Miterbe ist dann berechtigt, unabhängig von der Größe seines Erbanteiles, bei Gericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Das Gericht wird dann sofort die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Um den Verkehrswert des Grundstücks festzustellen, wird vom Gericht eine Schätzung durch einen gerichtlich zugelassenen Sachverständigen veranlasst, wofür der Antragsteller aber kostenvorschusspflichtig ist. Das bedeutet, dass der antragstellende Miterbe zunächst die Kosten für das gesamte Verfahren vorstrecken muss und diese Kosten am Ende bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt und verrechnet werden. Die Teilungsversteigerung ist deshalb ein „Notausstieg“ aus der Erbengemeinschaft, weil sie in ihrem Verfahrensablauf und in der Höhe des zu erzielenden Versteigerungserlöses äußerst unberechenbar ist.

Ist die Immobilie sehr gefragt und in einer günstigen Lage, so ist es durchaus möglich, dass beim Versteigerungstermin eine Reihe von Bietern erscheint, die hohe Gebote für die Immobilie abgeben. Häufiger ist aber der Fall, dass wenige Interessenten da sind. In einem solchen Falle kann die Immobilie auch für den halben Verkehrswert gerichtlich verkauft werden. Dies kann dazu führen, dass sämtliche Miterben Verluste hinnehmen müssen, weil ein wesentlich geringerer Erlös erzielt wird, als bei einem freihändigen Verkauf an einen Dritten. Bei der Teilungsversteigerung kann übrigens jeder, auch die Miterben, als Bieter auftreten und ein Zahlungsgebot abgeben.

Bei der Einigung von Erbauseinandersetzungen, kann der Vergleich mit einem Ruderboot auf hoher See helfen: Aussteigen ist hier nicht so einfach. Rudern alle in dieselbe Richtung, wird man bald zum Ziel gelangen, rudern die Miterben jedoch in verschiedene Richtungen, so bleibt nur der Notausstieg. Dies gilt es zu vermeiden. Manche Unstimmigkeiten sind mit Hilfe einer neutralen, fachlich kompetenten Beratung, z.B. durch einen Immobilienmakler, einfacher und schneller zu bereinigen.