Immobilienerbe?

Der Kauf von Immobilien ist zu Lebzeiten eine beliebte Geldanlage. So schafft man sich nicht nur ein Zuhause und eine finanzielle Vorsorge für das Rentenalter, sondern sichert mit der Investition gleichzeitig auch Angehörige nach dem Tod ab. Was ist zu beachten, wenn die Immobilie weitergegeben wird? Auf welche Weise kann eine Immobilie vererbt werden?

Grundsätzlich gibt es zwei Wege Immobilien nach dem Tod zu vererben: mit der gesetzlichen Erbfolge oder in einer letztwilligen Verfügung. Bei der gesetzlichen Erbfolge wird der Nachlass gemäß den gesetzlichen Bestimmungen überlassen. Hierbei werden Erben erster, zweiter und dritter Ordnung unterschieden. Das bedeutet, dass zunächst die Kinder eines Erblassers begünstigt sind. Hat er keine, erhalten Geschwister oder Eltern des Verstorbenen das Erbe. Nach der gesetzlichen Erbfolge sind ausschließlich Verwandte, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner erbberechtigt.
Da die gesetzliche Erbfolge keine persönlichen Präferenzen bezüglich der Erbverteilung erlaubt, entscheiden sich viele Immobilienbesitzer für die Vererbung von Immobilien per Testament. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt zum einen vom Verwandtschaftsgrad und zum anderen vom Immobilienwert ab. Das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt dabei, wie hoch der Freibeitrag (zwischen 20.000 € und 500.000 €) ist und in welche Steuerklasse man fällt. Eine Prüfung inwieweit eine Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG möglich ist, sollte durch einen Steuerberater erfolgen.

Mit einem Testament können die Erben individuell benannt werden und so zum Beispiel Verwandte enterbt und Nicht-Verwandte begünstigt werden. Wenn nahe Angehörige enterbt werden sollen, dann ist damit zu rechnen, dass diese ihren Pflichtteil einfordern werden. Der kann die ausgewählten Erben finanziell belasten. So steht beispielsweise laut BGB Kindern eine Mindestbeteiligung am Erbe zu, die von den Erben ausgezahlt werden muss. Wer pflichtteilsberechtigt ist, hängt von den jeweiligen Familienverhältnissen zum Zeitpunkt des Erbfalls ab. Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland ist in Art 14 geregelt, dass jeder grundsätzlich über sein Erbe selber bestimmen kann. Ergeben sich jedoch zwischen den eigenen Wünschen bezüglich des Erbes und der gesetzlichen Erbfolge Differenzen, ist es ratsam, die Übertragung von Immobilien notariell prüfen zu lassen und in einem notariell beglaubigten Testament zu regeln. Im Vorfeld so einer Regelung, sollte man sich über sämtliche Folgen Gedanken machen. Miterben können beispielsweise Ausgleichsforderungen stellen, die für den Erben zur finanziellen Herausforderung werden kann. Die mögliche Konsequenz: Um der Forderung nachkommen zu können, muss die Immobilie, z.B. das Elternhaus in dem man aufgewachsen ist, verkauft werden.

Eine Alternative zum Vererben ist das Verschenken seiner Immobilie zu Lebzeiten. Dadurch kann der Eigentümer die Übergabe aktiv mitgestalten und eventuell können finanzielle Belastung vermieden werden. Je nach Verwandtschaftsgrad können nämlich Schenkungsfreibeträge geltend gemacht werden. So darf ein Ehepartner Schenkungen im Wert von 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro und ferne Verwandte wie Neffen und Nichten bis zu 20.000 Euro annehmen, ohne diese versteuern zu müssen. Alle zehn Jahre kann der Steuerfreibetrag erneut ausgeschöpft werden, weshalb eine schrittweise Überschreibung der Immobilie von Vorteil sein kann. Bei Schenkungen, die über den Freibetrag hinausgehen, muss lediglich auf den Überschuss Schenkungssteuer gezahlt werden.
Der vorherige Eigentümer kann sich zur Sicherheit ein Wohn- oder Nießbrauchrecht einräumen lassen. Bei Schenkungen muss stets beachtet werden, dass Pflichtteilsberechtigte möglicherweise einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen können. Dieser verhindert, dass ein Erblasser sein ganzes Hab und Gut verschenkt, um einem unliebsamen Angehörigen den Pflichtteil verwehren zu können. In diesem Fall hat der Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf Ausgleich von den Erben und den Beschenkten.

Für eine Schenkung von Immobilien besteht eine notarielle Beurkundungspflicht. Des Weiteren ist die Berichtigung des Grundbuches nötig, um die Schenkung rechtskräftig abzuschließen. Die Kosten bei einer Immobilien-Schenkung setzen sich daher aus Notarkosten und den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch zusammen.

Statt seine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken kann man sie auch vermachen. Das Vermächtnis unterscheidet sich insofern von der Erbschaft, als dass hierbei lediglich ein einzelner Gegenstand den Eigentümer wechselt. Damit wird der Begünstigte kein Erbe mit allen Rechten und Pflichten, sondern er erhält einen Anspruch auf die Übereignung der belasteten Immobilie gegen die Erben. Das Vermächtnis hat folgende Vorteile: Der Vermächtnisnehmer gehört nicht zu einer Erbengemeinschaft und muss sich daher nicht mit den anderen Erben „auseinandersetzen“. Der Vermächtnisanspruch kann direkt nach dem Erbfall geltend gemacht werden. Der Vermächtnisnehmer haftet nicht für Nachlassverbindlichkeiten wie z. B. Erbschaftssteuer. Folgende Nachteile sind bei einem Vermächtnis zu beachten: Die Immobilie geht nicht automatisch in das Eigentum des Vermächtnisnehmers über, denn der Anspruch muss erst gerichtlich gegenüber den Erben durchgesetzt werden. Bis zum Gerichtsurteil bleibt der Erbe Eigentümer der Immobilie und kann sie gegebenenfalls veräußern. Hat der Erbe Gläubiger, können diese auch auf die Immobilie zugreifen, indem sie eine Zwangsvollstreckung veranlassen.

Um zu verhindern, dass der Immobilienwerte im Erbfall mit in den Pflichtteil eingerechnet werden, können Immobilien schon zu Lebzeiten vererbt werden. Schenkungen werden in einem sogenannten Abschmelzungsmodell zur Pflichtteilsberechnung hinzugezogen. Das bedeutet: Je länger die Schenkung der Immobilie her ist, desto weniger wird sie in die Erbmasse eingerechnet. Pro Jahr werden 10 % des Immobilienwertes weniger einbezogen und nach zehn Jahren wird sie vollständig unbeachtet gelassen. Da die Steuerfreibeträge bei Immobilien rasch überschritten werden, können Erblasser ihre Immobilie schon vor ihrem Tod vererben und somit Erbschaftssteuern umgehen.

Bei der vorzeitigen Vererbung von Immobilien muss allerdings darauf geachtet werden, dass der Erblasser sein Eigentum vollständig aufgibt und sich beispielsweise kein Nießbrauchrecht oder Widerrufsrecht vorbehält. So urteilte der Bundesfinanzhof (Az.: II R 45/12), dass nur demjenigen eine Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG gewährt wird, der endgültig das Eigentum am Familienheim erhält und nicht etwa dem Nießbraucher.

Um die Weitergabe von Immobilien abwickeln zu können ist, unabhängig davon auf welchem Weg dies passiert, z.B. für die Berechnung von Steuern und Pflichtteilen häufig eine Wertermittlung notwendig. Gebrauchte Immobilien werden in der Regel nach dem Marktwert bestimmt. Dies ist der Preis, der auf dem Markt mit der jeweiligen Immobilie erreichbar wäre. Generell ist das Finanzamt für die Bestimmung des Immobilienwerts zuständig. Sind die Erben und die Beschenkten mit diesem Betrag aber nicht einverstanden, können sie ein Gegengutachten in Auftrag geben.

Für die Wertermittlung gibt es drei Verfahren:
Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Häusern an. Dabei orientiert sich der Gutachter an den Kaufpreisen, die in der Vergangenheit für ähnliche Gebäude in der Region gezahlt wurden und bezieht auch den Zustand der Immobilie, Grundstücksgröße, Baujahr, Außenanlagen, die Lage und die Nachbarschaft mit ein. Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Nachteilig wirken sich Marktschwankungen oder fehlende Vergleichsobjekte aus.