Heizpflicht?

Heizpflicht?

Der Herbst ist da und die Temperaturen sinken die Heizperiode hat begonnen. Jedoch immer mehr Mieter zögern den Start heraus und lässt seine Heizung laut einer aktuellen Umfrage sogar über den gesamten Winter aus. Im Mietvertrag schreiben Vermieter gerne Mindesttemperaturen für Wohnungen vor. Doch grundsätzlich gibt es für Mieter „keine Pflicht zum Heizen“. Gleichwohl hat der er eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung!

Wird die Heizung in der kalten Jahreszeit konsequent ausgelassen, wird die Bildung von Schimmel oder Stockflecken,  insbesondere an den Außenwänden,  riskiert. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die unter anderem von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, oder auch durch die Nutzung von Küche und Bad relativ hoch sein kann. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden. Und die feuchten Stellen sind der ideale Nährboden für Schimmel.

Während der Schimmelpilz die Bausubstanz eher auf mittlere Sicht beeinträchtigt, kann der komplette Verzicht auf das Heizen bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt akute Schäden nach sich ziehen: Heizungs- und Wasserrohre frieren ein. Wasser dehnt sein Volumen aus, wenn es gefriert, und entwickelt dabei einen hohen Druck, dem die Rohre nicht standhalten. Rohrbruch ist dann meist die Folge. Zum Glück sind solche Ereignisse in Häusern mit mehreren Wohneinheiten selten. Der Grund ist einfach: Die Nachbarn heizen mit. Darauf setzen die Sparfüchse, die von der Heizungsmentalität ihrer unmittelbaren Nachbarn und den Bewohnern der unteren Wohnung profitieren, indem sie sich von ihnen mit Wärme versorgen lassen. Bei einem gemieteten Haus ist die Gefahr schon größer.

Es kann auch sein, dass während einer längeren Abwesenheit des Bewohners die Heizung aus bleibt. Z.B. wenn ein Rentner im Süden überwintert. In diesem Fall muss er nämlich seiner Obhutspflicht nachkommen indem er z.B. eine vertraute Person regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten sehen lässt.

Aber wie soll ein Eigentümer überhaupt merken, dass sein Mieter nicht heizt oder nicht ausreichend lüftet? Im Zweifelsfall wird er bei der Aufstellung der Betriebskosten oder durch Nachbarn darauf aufmerksam. Die Wohnung selbst darf er ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter nicht betreten. Wenn der Bewohner sich querstellt, muss der Vermieter sogar bis zu fünf Jahre warten, um seine Wohnung zu betreten, hat das Amtsgericht München jüngst in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt. Eine Ausnahme ließ es aber für solche Fälle zu, wenn der Vermieter „eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz“ befürchten muss. In dem Streitfall ging es um Verwesungsgeruch im Treppenhaus (Az.: 461 C 19626/15). Der Vermieter kann  also  Zugang zu seiner Wohnung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und das ist bei einem akuten Schaden der Fall.

Der Bundesgerichtshof ist Eigentümern vor einigen Jahren hilfreich zur Seite gesprungen. Laut seinem Urteil sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden (Az.: VIII ZR 182/06). Hat der Mieter bereits einen Schaden verursacht, kann der Vermieter von ihm ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – auch mit einem Hygrometer, ein Instrument, das die Luftfeuchtigkeit in Räumen misst.

Wenn es zum Schadensfall z.B. wegen nicht einschalten der Heizung gekommen ist, muss der Verantwortliche gesucht werden. Der Vermieter ist für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Mit Hilfe eines Sachverständigen wird er im Regelfall beweisen können, dass der Schaden nicht durch die mangelhafte Bausubstanz entstanden ist.

Wesentlich schwerer hat es der Mieter. Denn nur die wenigsten dürften ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentieren. Einen nachgewiesenen Schaden muss der Mieter dann fachgerecht und auf seine Kosten beseitigen lassen. Sind durch sein Fehlverhalten weitere Schäden am Haus entstanden, kann der Eigentümer auch hierfür Schadenersatz verlangen. Unterm Strich wird das dann auf jeden Fall teurer als die eingesparten Heizkosten.