Besenrein?

Es ist nicht jedem Mieter oder Vermieter klar, wie eine Wohnung zu übergeben ist, wenn im Vertrag eine besenreine Übergabe vereinbart wurde. Häufig ist man sich nicht einig welche Arbeiten bei Beendigung eines Mietverhältnisses vom Mieter und welche vom Vermieter auszuführen sind.

Grundsätzlich sollte bei strittigen Mängeln unterschieden werden, ob es sich um Handwerks- oder um Reinigungsarbeiten handelt. Zur Ausführung der zuerst genannten Leistungen ist der Mieter nur verpflichtet, wenn es sich um die so genannten Schönheitsreparaturen handelt und diese wirksam im Mietvertrag auf dem Mieter übertragen wurden.

Ist eine solche Renovierungsklausel nicht vorhanden oder unwirksam, und hat der Mieter keine Schäden in der Wohnung verursacht, so stellt sich dem Mieter vor seinem Auszug nur noch die Frage, wie ordentlich und sauber er die Wohnung übergeben muss. Die Antwort lautet: Besenrein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff besenrein bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils (Az.: VIII ZR 124/05). Demnach muss der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen wie etwa Spinnenweben oder Essensreste entfernen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff besenrein bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils (Az.: VIII ZR 124/05).

Folglich besteht keine Verpflichtung, eine weitergehende Reinigung durchzuführen. So müssen ausziehende Mieter in der Regel nicht einmal die Fenster putzen. Anderes gilt jedoch  wenn beispielsweise Klebereste von Aufklebern vorhanden sind. Diese müssen entfernt werden. Und auch der Boden muss nicht sorgfältig gewienert und gebohnert werden: Es reicht, ihn mit dem Besen einmal kurz durchzufegen, um grobe Staubablagerungen zu beseitigen. Teppichböden sollten zur Beseitigung von groben Dreck gesaugt werden.

Auch zu kleineren Renovierungen ist der Mieter nicht verpflichtet: Dübellöcher dürfen bleiben, sofern es sich um eine für Wandbefestigungen notwendige Anzahl handelt (BGH; VIII ZR 10/92). Selbst Unkraut auf dem Balkon muss der Mieter nicht entfernen (AG Schleiden, Az.: 2 C 258/99).

Ein häufiges Thema ist immer wieder das Rauchen in der Mietwohnung. Rauchen gehört laut BGH-Rechtsprechung (Az.: VIII ZR 124/05) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Was Raucher bei ihrem Auszug erledigen müssen, hängt aber davon ab, ob es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt: Ist die Klausel vorhanden und wirksam, muss der Mieter rauchvergilbte Wände neu streichen. Ist sie unwirksam, kann er seine Rauchspuren lassen und muss nichts erledigen – weder Wände streichen, noch Fenster oder Böden putzen. Dann gilt: Einfach besenrein übergeben. Ausnahme: Exzessives Rauchen kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das tritt in der Regel jedoch erst dann ein, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH; Az.: VIII ZR 37/07).

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu einem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Daraus folgt: Weil Rauchen nach ständiger BGH-Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, kann es formularvertraglich nicht verboten werden, denn der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Mietwohnung vertragsgemäß zu benutzen. Ein Rauchverbot kann jedoch zulässig sein, wenn dies in einer individuellen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter festgelegt wurde.

Kurz zusammengefasst: Sind keine Schönheitsreparaturen vereinbart oder fällig, genügt es, einmal kurz durchzufegen.