Bauträger?

Die bedeutendsten Anbieter von schlüsselfertigen Immobilien auf dem Neubaumarkt sind Bauträger. Aber was ist und macht ein Bauträger? Wo ist der Unterschied z.B. zum Fertighausanbieter?

Der Bauträger kauft Grundstücksflächen und bebaut sie. Manchmal muss vor der Bebauung eines Grundstückes noch das Baurecht durch einen Bebauungsplan hergestellt oder ein vorhandener Bebauungsplan angepasst werden. Er plant das Bauvorhaben, stellt den Bauantrag und kümmert sich um alle notwendigen Genehmigungen. In den meisten Fällen baut er die Gebäude jedoch nicht selbst, sondern schließt mit einem Bauunternehmen einen Werkvertrag für die Erstellung des gesamten Gebäudes oder er beauftragt die Handwerker direkt. Während der Planungs- und Bauzeit werden die Immobilien dann komplett mit dem Grundstück zum Kauf angeboten. Der Verkauf kann an private Selbstnutzer erfolgen oder auch an Kapitalanleger.

Der Käufer übernimmt sein neues Zuhause oder seine Kapitalanlage in der Regel erst, wenn alles fertig ist. Das ist ein „Komplettservice“ der dem Käufer viele Vorteile bietet. Denn bis zur Fertigstellung (Übergabe an den Käufer) tritt der Bauträger als Bauherr auf. In dieser Funktion holt er sämtliche Genehmigungen ein und überwacht auch den Bauablauf. Der Käufer muss sich weder mit Behörden, Handwerkern oder einer Baufirma auseinandersetzen.

Die Voraussetzungen, die ein Unternehmen erfüllen muss um als Bauträger aufzutreten, sind in der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wenn ein Käufer sich für den Kauf einer Immobilie von einem Bauträger entscheidet, wird ein Kaufvertrag nach MaBV geschlossen.
In diesem wird u.a. genau geregelt, welche Ausstattungen der Immobilie in welchem Wert inklusive sind. Ein weiterer wichtiger Bestandteil eines Vertrages nach der MaBV ist ein Zahlungsplan. Dieser legt fest, welchen prozentualen Anteil der Kaufsumme der Haus- oder Wohnungskäufer zu welchem Zeitpunkt an den Bauträger zu zahlen hat. Der Käufer muss demnach nur entsprechend dem Baufortschritt bezahlen. Die MaBV listet dreizehn verschiedene Gewerke von den Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung auf, für die der Bauträger Teilzahlungen verlangen kann und nennt deren maximale Höhe. Weil aber nur höchstens sieben Raten zugelassen sind, müssen Teilbeträge zusammengefasst werden.

In manchen Fällen verzichtet der Bauträger auf die Zahlung der in der MaBV zugelassenen Raten und vereinbart die Zahlung von lediglich zwei Raten. Zum Beispiel 96,5 % des Kaufpreises bei Übergabe der fertigen Wohnung und die restlichen 3,5 % werden dann zur Zahlung fällig, wenn alle Mängel, die eventuell bei der Übergabe festgestellt werden, behoben sind. Da in dem Kaufvertrag auch der Eigentumsübergang von Grundstücksflächen geregelt wird, muss er übrigens immer bei einem Notar beurkundet werden. Immobilien- und Grundeigentum geht erst an den Käufer über, wenn alles vertragsgemäß und mängelfrei ausgeführt wurde und der Kaufpreis komplett bezahlt worden ist.

Wenn der Kaufvertrag frühzeitig geschlossen wird, kann der Erwerber „seine“ Immobilie in vielen Fällen noch bemustern. Das heißt er kann ggf. die Bodenbeläge, Wandfarben, Sanitärinstallationen, Innentüren etc. aussuchen oder auch noch Einfluss auf die Elektro- und Küchenplanung nehmen. Manchmal sind auch kleine Grundrissänderungen noch möglich.

Ein Fertighaushersteller bietet den Bau eines Hauses auf einem bereits im Besitz des Bauherrn befindlichen Grundstückes an. Hierfür wird ein Werkvertrag geschlossen, der nicht beim Notar beurkundet werden muss. Hier tritt der Grundstückseigentümer als Bauherr auf und steht im Kontakt mit den Behörden und der Baufirma.