AfA?

Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Wer sich für diese Form der Geldanlage entscheidet, profitiert nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten AfA (Absetzung für Abnutzung).

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Eigentümer kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Umgangssprachlich wird dies auch Abschreibung genannt. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleichbleibt. Nur für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen. Die AfA gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für selbst genutztes Wohneigentum. Desweiteren ist zu beachten, dass nur das Gebäude abgeschrieben werden kann, denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden.  Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

Bei der Einkommenssteuererklärung ist zu beachten, dass die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben sind. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben, wie zum Beispiel die Zinsen und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuer mindernd aus. Zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen u. a. bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar. Investiert der Immobilienkäufer in den ersten drei Jahren zudem mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes in Erhaltungsaufwendungen, so zählen diese in der Regel als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über die Jahre abgeschrieben werden. Mit einer Ausnahme: Sind die Aufwendungen aufgrund von Schäden nötig, die erst nach dem Kauf verursacht wurden, so können diese in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Az.: IX R 6&176). Ebenfalls als Werbungskosten zählen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

Neubauten: Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-AfA. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Altbauten: Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum. Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Denkmalschutz: Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es zusätzlich die lineare AfA von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

Übrigens: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also zum Beispiel wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Auch hier darf das Grundstück nicht mit angesetzt werden.

Die Afa kann die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.